Максимальная площадь земельного участка под ижс ростовская

Анализ рынка земельных участков Ростовской области и г. Ростова-на-Дону по итогам 2015 г. | Инвестиционный консалтинг

Максимальная площадь земельного участка под ижс ростовская

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения.

Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.

) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков Ростовской области и г. Ростова-на-Дону.
Ростовская область — субъект Российской Федерации на юге Европейской части России, входит в состав Южного федерального округа. Административный центр — город Ростов-на-Дону.

На востоке Ростовская область граничит с Волгоградской областью, на севере — с Воронежской, на юге — с Краснодарским и Ставропольским краями, Республикой Калмыкия, на западе — с Донецкой и Луганской областями Украины (в том числе с территориями, находящимися под контролем самопровозглашённых государственных образований ДНР и ЛНР).

Расстояние по прямой от Москвы — 756 км. На территории области протекает одна из крупнейших рек Европы — Дон (длина 1870 км), расположено Цимлянское водохранилище (объём 24 млрд м³). Судоходны основные притоки Дона: реки Северский Донец и Маныч. Озёра занимают лишь 0,4 % территории области. На юго-западе область омывается Таганрогским заливом Азовского моря.

В состав Ростовской области входят 463 муниципальных образования, в том числе: 12 городских округов, 43 муниципальных района; в состав муниципальных районов входят: 18 городских поселений, 390 сельских поселений.

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах.

Более того, последние события в виде утверждения Генплана развития Ростова, обсуждения проектов создания Юго-Западной агломерации и возможного объединения Ростова с Батайском, Чалтырем, Аксаем, развития инфраструктуры, строительства двух новых мостов, переносе трассы и т.д. значительно влияют на рост цен на землю.

Рынок земли чутко реагирует на все эти обсуждения и изменения, даже слухи. Это подтверждается спросом.
Рынок земельных участков Ростова и области на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя.

Многие крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов.

По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.

https://www.youtube.com/watch?v=WQAPJBVHRNs

Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.

Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.

По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой недвижимости и соответственно земельных участков снижается.
В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями.

При этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при предоставлении земельного участка единственному заявителю.

В случае приобретения права аренды на аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальный (стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком.

Стоимость годовой арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади, разрешённой застройки (этажность, назначение), срока аренды.

В Ростовской области преобладают земельные участки поселений (около 90%). Далее следуют сельскохозяйственные земли (6%) и земли промышленности (4%).

Диаграмма №1. Классификация земельных участков Ростовской области в зависимости от категории земель, %

Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.

Диаграмма №.2 Классификация земельных участков по районам области, %

Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков сосредоточено в Аксайском районе (31%) – г. Аксай, п. Реконструктор, п. Водопадный, п. Дорожный, п. Щепкин, и т.д.; Мясниковском районе (29%) – г. Чалтырь, х. Красный Крым, х. Ленинаван, в г. Батайск – 19%, в Азовском районе (10%) – г. Азов, с. Самарское, с. Кулешовка, с. Круглое и т.д.

Предложение земельных участков в районах Неклиновском, Родионово-Несветайском, г. Таганрог, примерно одинаковы и составляют от 1 до 3% от общего числа предложений.

Остальные населенные пункты представлены в очень малом количестве, буквально 1-2 предложения от общей выборки, в связи, с чем данные, немногочисленные по количеству предложений, районы объединены в общую группу (5%).

Диаграмма №3. Классификация земельных участков в зависимости от площади, %

В структуре предложения земельных участков Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 501 до 1 000 кв.м. – 43% от общей выборки. Участки, площадью 1 001 – 5 000 кв. м. занимают 28% и более 10 001 кв. м – (19%). Примерно равные доли в структуре земельных участков приходятся на объекты, площадью до 500 кв. м и 5 001 – 10 000 кв. м – (5%).

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

  1. местоположение участка;
  2. площадь участка;
  3. наличие/отсутствие коммуникаций;
  4. наличие и ширина фасада;
  5. рельеф участка;
  6. качество подъездных путей;
  7. форма участка;
  8. вид права (собственность/аренда).

Город Ростов-на-Дону является не единственным крупным городом области. Так же заслуживают своего внимания города меньшие по площади, но расположенные поблизости: г. Аксай, г. Батайск, г. Азов, г.

Новочеркасск и города довольно крупные, но расположенные несколько дальше – г. Таганрог, г. Шахты. В данных городах стоимость 1 кв. м земельного участка довольно высока и может достигать 5 000 руб./кв.

м.

Исследуя рынок участков категории «земель поселений», к первой ценовой группе можно отнести населенные пункты со средней стоимостью 1 кв.м участка более 2 000 руб./кв.м – это г. Батайск (2 964 руб./кв.м), г. Шахты (2 575 руб./кв.м), г. Новочеркасск (2 138 руб./кв.м) и объекты расположенные в Аксайском районе (2 279 руб./кв.м). Вторая ценовая группа – участки, стоимостью 1 000 – 2 000 руб./кв.

м: Азовский район (1 124 руб./кв.м), Багаевский район (1 178 руб./кв.м), Мясниковский район (1 446 руб./кв.м), Красносулинский район (1 100 руб./кв.м.), г. Таганрог (1 533 руб./кв.м). К третьей группе относятся населенные пункты, стоимостью до 1 000 руб./кв.м: Кагальницкий, Веселовский, Неклиновский районы и другие.

Та же самая тенденция и присутствует на рынке земельных участков «сельскохозяйственного назначения»: чем ближе к областному центру – тем дороже стоимость. Наиболее дорогие земельные участки расположены в Аксайском районе (85 руб./кв.м), в г. Батайск (67 руб./кв.м), г. Таганрог (65 руб./кв.м ), Мясниковском (58 руб./кв.м), Октябрьском (52 руб./кв.м).

Также на стоимость влияет расположение вдоль федеральной трассы, на берегу реки, возможности подведения коммуникаций.

Также к продаже представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, но с перспективой перевода в другую категорию земель.

Данные объекты, как правило, расположены вдоль трасс, вблизи водоемов или в иных коммерчески привлекательных местах и могут быть использованы в качестве размещения АЗС, ресторанно-гостиничного комплексов, промышленных предприятий, коттеджных поселков и т.д. Стоимость по данной группе составляет 200- 450руб./кв.м. и более.

Предложения земельных участков категории «земли промышленности) не столь распространены в Ростовской области. Как правило, предложения по продаже подобных объектов расположены в городах или близ городов: г. Батайск (1 027 руб./кв.

м), Аксайский район (1 303 руб./кв.м), Мясниковский район (943 руб./кв.м), Неклиновский район (815 руб./кв.м) и другие. Данные объекты расположены вокруг г.

Ростов-на-Дону и предлагаются для использования в качестве производственно-складских целей.

Диаграмма №4. Средняя стоимость земельных участков категории «земли поселений» в зависимости от района расположения, руб. кв.м

Стоимость категории земель «сельхозназначения» в виду значительного разброса цен мы рассматривали с двух позиций:

  1. Земельные участки, используемые непосредственно для производства сельхозпродукции.
  2. Земельные участки, расположенные вблизи (по фасаду федеральных трасс, населенных пунктов, коммуникаций) с перспективой (или в процессе) перевода земли из категории земель «сельхозназначения» в категорию «земли населенных пунктов» или иную.

Диаграмма №5. Средняя стоимость земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №6. Средняя стоимость земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» с перспективой перевода в другую категорию в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №7. Средняя стоимость земельных участков категории «земли промышленности» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Расчет средней стоимости земельных участков для рассматриваемых категории земель

В связи с тем, что размах выборки (разница между максимальной и минимальной ценой) довольно большой, имеет смысл проверить полученный результат с помощью более точного метода среднего распределения частот группы данных.

Таблица № 1

КатегорияМинимальное значение, руб./кв.мМаксимальное значение, руб./кв.м
Земли сельхоз.3454
Земли поселений507 714
Земли промышленности233 000

На первом этапе строится таблица распределения частот, где группой является «стоимость 1 кв.м./руб.».

Таблица № 2

Стоимость, 1 кв.м./руб.Частота встреч в выборке
Земли сельскохозяйственного назначения
от 3 до 2016
от 20 до 5012
от 50 до 20024
от 200 до 45016
Земли поселений
от 1 до 500158
от 500 до 1000168
от 1000 до 3000339
от 3000 до 5000147
от 5000 до 800037
Земли промышленности
от 1 до 5007
от 500 до 10009
от 1000 до 200015
от 2000 до 30003

Для вычисления среднего значения этого распределения необходимо, прежде всего, определить среднее значение по каждой группе с помощью формулы:
Среднее значение по группе = (Минимальное значение + Максимальное значение)/2.

Таблица № 3

ГруппаСреднее (х)Частота (f)
Земли сельскохозяйственного назначения
от 1 до 2010,516
от 20 до 5033,012
от 50 до 200128,524
от 200 до 450332,516
Земли поселений
от 1 до 500275,0158
от 500 до 1000756,5168
от 1000 до 30002 007,0339
от 3000 до 50004 025,0147
от 5000 до 80006 444,537
Земли промышленности
от 1 до 500181,57
от 500 до 1000800,09
от 1000 до 20001 507,015
от 2000 до 30002 562,53

Далее вычисляется среднее значение распределения частот, используя следующее уравнение, которое, по сути, является формулой вычисления взвешенного среднего:

где:

xi – середина каждой группы;
fi – количество наблюдений частот;n – количество групп в распределении.

Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м земельного участка по каждой из категорий приведена в таблице ниже:

Источник: https://i-con.ru/analitika/analiz-rynka-zemelnyh-uchastkov-rost/

Администрация Аксайского городского поселения Ростовская область | Извещение о проведении аукциона

Максимальная площадь земельного участка под ижс ростовская

Распоряжения Администрации Аксайского городского поселения от 03.08.2017      № 349, приглашает к участию в открытых аукционных торгах по продаже права на заключения договора аренды земельного участка, сроком на 20 лет:

Лот № 1- право на заключение договора аренды (годовая арендная плата) земельного участка, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120124:653, общей площадью 1046 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, между ул. Южной и ул. Дачной, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Цель использования: для строительства жилого дома. Начальная цена лота    № 1 – 183 000 рублей 00 копеек, «Шаг аукциона» – 5 490 руб. 00 коп., что составляет 3% от начальной цены лота № 1, задаток лота № 1 – 183 000 руб. 00 коп., что составляет 100% начальной цены лота № 1.

Согласно Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденным Решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения № 86 от 23.11.

2009 г (далее Правила), рассматриваемый земельный участок, входит в состав зоны жилой застройки первого типа Ж-1 (выделена для обеспечения правовых условий строительства и реконструкции объектов капитального строительства на территориях застроенных, либо подлежащих застройке преимущественно индивидуальными жилыми домами и сопутствующими видами использования – объектами социально-культурного и бытового назначения).

Для зоны Ж-1 установлены следующие предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии со статьёй 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

1)      минимальный размер земельного участка 400 кв.м. (для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки), для прочих земельных участков не подлежит ограничению;

2)      минимальный размер земельного участка 1000 кв.м. (для земельных участков, предназначенных для размещения домов блокированной жилой застройки), для прочих земельных участков не подлежит ограничению;

3)      максимальное количество этажей: 3;

4)      максимальная высота здания: 15 метров;

5)      максимальный процент застройки в границах земельного участка: 50 процентов;

6)      иные показатели:

– максимальная высота ограждения между земельными участками, а также между земельными участками и территориями общего пользования: 1,8 метров;

– минимальное количество машино-мест для индивидуального автотранспорта на территории земельных участков устанавливаются в соответствии со статьей 16.1 Главы 3 Правил;

– минимальный отступ индивидуального жилого дома и (или) блокированного жилого дома, а также вспомогательных объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках индивидуальных и (или) блокированных жилых домов от границы с территориями общего пользования – 5 метров; от границы смежных участков, предназначенных под застройку, – 3 метра (1 метр для вспомогательных видов использования).

– расстояние до красной линии:

а) от дошкольных образовательных учреждений и общеобразовательных школ (стены здания) -10 м;

б) от Пожарных депо – 10 м (15 м – для депо I типа);

в) улиц, от жилых и общественных зданий – 5 м;

г) проездов, от жилых и общественных зданий – 3 м;

д) от остальных зданий и сооружений – 5 м.

На территории сложившейся застройки жилые и общественные здания могут размещаться по красной линии улиц по согласованию с органами местного самоуправления. До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:

– в сложившейся застройке, при ширине земельного участка 12 метров и менее, для строительства жилого дома минимальный отступ от границы соседнего участка составляет не менее:

      1,0 м – для одноэтажного жилого дома;

      1,5 м – для двухэтажного жилого дома;

      2,0 м – для трехэтажного жилого дома, при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5 м;

      от других построек (баня, гараж и другие) – 1 м;

      от стволов высокорослых деревьев – 4 м;

      от стволов среднерослых деревьев – 2 м;

      от кустарника – 1 м.

На территориях с застройкой усадебными одно-, двухквартирными домами расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается. При этом этажность их не должна превышать двух этажей, при условии обеспечения нормативной инсоляции на территории соседних приквартирных участков.

Расстояние от площадок с контейнерами для сбора твердых бытовых отходов до окон жилых домов, границ участков детских, лечебных учреждений, мест отдыха должны быть не менее 20 м, и не более 100 м. Общее количество контейнеров не более 5 шт.

Надворные туалеты, гидронепроницаемые выгребы, септики должны размещаться на расстоянии: от соседнего жилого дома не менее – 12 м., от красной линии не менее – 10 м., от границы смежного земельного участка не менее – 4 м.

Общая площадь теплиц – до 2000 кв. м.

Указанные размеры и параметры применяются в части, не противоречащей федеральным и региональным стандартам и сводам правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также иным техническим регламентам. Отсутствие ограничений по тем или иным конкретным параметрам не влечёт за собой отсутствия необходимости соблюдать указанные стандарты и своды правил.

Зона предназначена для формирования территорий различного функционального назначения, при перспективном градостроительном развитии, согласно утвержденной градостроительной документации.

По мере принятия решений о застройке данных территорий, правообладателями земельных участков проводятся работы по межеванию существующих земельных участков с целью выделения требуемой планировочной структуры.

Виды разрешенного использования земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства распространяются на земельные участки (а впоследствии и на возведённые на них объекты капитального строительства), сформированные (размежеванные) только в строгом соответствии с утверждённым и действующим проектом планировки территории.

При размещении зданий, строений и сооружений должны соблюдаться, установленные законодательством о пожарной безопасности и законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, минимальные нормативные противопожарные и санитарно-эпидемиологические разрывы между зданиями, строениями и сооружениями, в том числе и расположенными на соседних земельных участках, а также технические регламенты, градостроительные и строительные нормы и Правила.

В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с особыми условиями использования территорий, на них устанавливаются ограничения использования в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Земельный участок находится в пределах приаэродромной территории – приаэродромная зона составляет 30,0 км. В соответствии со ст. 46 «Воздушного кодекса Российской Федерации» от 19.03.1997г.

№ 60-ФЗ проектирование, строительство и развитие городских и сельских поселений, а также строительство и реконструкция промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов в пределах приаэродромной территории должны проводиться с соблюдением требований безопасности полетов воздушных судов, с учетом возможных негативных воздействий оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье граждан и деятельность юридических лиц и по согласованию с собственником аэродрома.

Испрашиваемый земельный участок находится в границах санитарно-защитной зоны кладбища.

Большая часть участка с северо-запада находится в охранной зоне воздушной линии электропередачи ВЛ-6кВ.

В соответствии с письмом АО «Аксайская ПМК Ростовсельхозводстрой» от 30.05.

2017 № 1560/62 технической возможности подключения к водоснабжению и водоотведению земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120124:653, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, между ул. Южной и ул.

Дачной, нет, в связи с отсутствием резерва мощности. Подключение земельных участков в данном районе г. Аксая, возможно после реконструкции водопровода по ул. Садовая от ВНС «Военный городок» до               ул. 8 Марта.

В соответствии с письмом ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» от 24.05.2017 № 05/446, техническая возможность газоснабжения земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120124:653 по адресу: Аксайский район,      г. Аксай, между ул. Южной и ул. Дачной, с максимальным часовым расходом газа 5 куб.м/час, имеется при наличии согласия собственников газопровода.

Источник: https://www.gorod-aksay.ru/izveshcenie-o-provedenii-auktciona-0.html

Адвокат Миронов
Добавить комментарий